2016年初，大量信贷进入楼市，热点城市先后出现复苏，大量的投资性需求、恐慌性需求疯狂入市，房价再现暴涨。2016年四季度，热点城市开始密集调控，随之楼市风向开始转变。面对市场的动荡，投资者更应保持理性，谋时而动，顺势而为。房地产投资回报率，是衡量楼市冷热的温度计，不仅能够为广大房产投资人（机构）及购房者提供决策参考，还能为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观的参数依据，此外，银行押品管理人员还可以通过房地产投资回报率的变化及时了解并提前防范房产潜在的变现风险。为此，云房数据继续开展《中国房地产投资回报率调查》，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率这三个指标对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行深入调查。今天「云房资讯」为大家呈现《2016年下半年中国房地产投资回报率调查报告》的第一讲—— 全国回报率数据概况及三大特征。全国四种回报率数据概况01静态租赁：住宅回报率持续走低静态租赁指标代表了当年租金与价格的比值，反映的是当期年租金占房价的比例，也就是不考虑租金增长情况下可获得的租金收益。从各物业数据来看，写字楼静态租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低。受近年来住宅价格的快速上涨，住宅市场静态租赁回报率持续走低；而写字楼、商铺市场，静态回报率明显高于住宅市场，接近长期企业债到期收益率4.5%。
02长期租赁：写字楼回报率接近房产信托收益率长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。与静态租赁回报率排名相似，依旧是写字楼长期租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低。从各物业长期租赁回报率来看，回报率水平总体相对合理，除高档住宅外，其他物业回报率水平总体高于五年期贷款利率水平，仅写字楼静态租赁回报率达到了房地产信托收益率水平。
035年租赁后转售（历史）：普通住宅转售回报较为显著5年租赁后转售回报率，主要体现了房产增值带来的回报。总体来看，历史转售回报率仍处于较高水平，各物业平均回报率皆高于五年以上贷款利率。从2011-2016年租赁后转售回报率来看，总体回报率收益较高，尤其普通住宅市场，历史5年租赁后转售回报率总体水平较高，高于房地产信托收益率。虽然部分城市5年租赁后转售回报率仍然处于高位，但从近几期回报率情况来看，总体依旧呈回落趋势。从城市来看，随着2015-2016一线城市房地产市场的快速上涨，各类物业历史5年租赁后转售回报率大部分处于前列，尤其深圳住宅市场较为显著。
045年租赁后转售（预测）：各物业平均回报率皆能高于五年以上贷款利率与过去5年租赁后转售回报率水平相比，未来5年租赁后转后回报率将小幅上涨。各物业平均回报率皆能高于五年以上贷款利率，特别是商业市场将有望高于房地产信托收益率。从2016-2021年租赁后转售回报率预测数字来看，总体回报率收益较高，尤其写字楼及商铺市场租赁后转售回报率预测较高，高于房地产信托收益率。随着市场形势的转变，高转售收益将逐步回落。
特征1：转售回报下行明显自2014年以来，楼市结束“黄金十年”，住宅价格涨幅趋缓，“囤房转售好过房产开发”的时代已经结束。届时，房地产投资的收益模式逐渐改变，以销售为导向的收益模式逐渐转变为以租金回报为导向。从回报率数据上看，历年各物业静态回报率表现较为平稳，维持在2.0%-4.7%之间；长期租赁回报率整体小幅下降，各物业回报率趋近8%；全国转售回报率（历史）自2014年以来呈现下降明显，2013年，各物业转售回报率（历史）大于房地产信托收益率，2016年，转售回报率（历史）接近房地产信托收益率，未来来看，在国家积极调控房地产市场回归居住属性的背景下，未来转售回报率逐渐趋于理性水平，全国总体水平维持在5.4%-8.0%之间。
全国各物业回报率走势图随着市场的调整，房地产的投资模式也逐渐发生改变，转售回报下降明显，逐渐接近长期租赁回报率8%，基本步入reits的收益区间。资本市场收益率与房地产市场投资回报率（长期及转售）逐渐接近，因此reits正逐渐具备有利条件。特征2：商业市场面临调整短期内难发展近两年来，中国零售物业面临严峻的市场考验，原因是供过于求和电子商务快速增长打击了实体的购物中心，传统的零售业态“关店潮”频频出现，供应过剩不断加剧。同时，随着消费者的消费体验的升级，传统零售物业的经营模式面临“淘汰潮”，为了避免淘汰，部分百货商场纷纷改造升级，商业零售企业在经营模式上和空间布局上进行转型和调整，短期内很难迅速发展。
与此同时，随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，为写字楼市场带来新的发展契机。此外，写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，未来商场改为写字楼或将成为开发商提高收益的新选择，缓解写字楼供应稀缺的局面。短期来看，写字楼市场稳定发展的动力十足，未来写字楼回报率仍能处于较高水平。从回报率数据上看，2016下半年预测转售回报率写字楼处于最高水平，为8.0%，明显高于房地产信托平均年收益率7.39%。
特征3：一线城市转售回报明显高于二线城市一线城市转售大于租赁。从回报率数据上来看，一线城市各物业转售回报率明显大于长期租赁回报率，普通住宅表现尤为明显，转售回报率高达14.9%，而长期租赁回报仅为5.3%。主要由于一线城市产业丰富，人口净流入强，支撑了各物业价格的上涨，因此依靠转售的收益更为丰厚。
二线城市租赁回报与转售回报较为接近。从二线城市的回报率数据来看，各物业各回报率差异较小，长期租赁回报率和5年转售回报率较为接近，维持在4.7%-7.2%之间。从具体物业角度来看，随着2016年热点二线城市价格快速升温，二线的住宅市场转售回报略微大于长期租赁，但数值差异不大；然而，商业市场转售回报率普遍低于长期租赁回报率，主要由于二线城市的商业仍然以租为主。
发布预告：
《2016下半年各城市间各物业投资回报率概览》——12月23日
《数论投资·各投资模式回报率排名及投资建议》——12月24日
《细探北上广深·四城市投资回报率全方位解读》——12月26日
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